¿Firmaste una hipoteca y pagaste de tu bolsillo la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría o la tasación? Es posible que puedas recuperar parte de ese dinero. Pero no todas las facturas tienen el mismo tratamiento y la fecha de firma importa mucho.
En STOP USURA estudiamos la escritura del préstamo y sus justificantes para comprobar si existe una cláusula que te impuso gastos que legalmente no te correspondían. Que la hipoteca esté cancelada no impide, por sí solo, que podamos estudiar la reclamación.
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
Cuando un consumidor firmó una hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y procede declarar abusiva la cláusula que le obligaba a asumir todos los gastos, el reparto que resulta de la jurisprudencia es, con carácter general, el siguiente:
- Registro de la Propiedad: el 100 % de los gastos de inscripción de la hipoteca.
- Gestoría: el 100 % de los gastos de tramitación de la constitución del préstamo hipotecario.
- Tasación: el 100 % del coste de la tasación necesaria para aquella hipoteca, conforme a la doctrina aplicable a estos contratos anteriores.
- Notaría: generalmente el 50 % de los aranceles de la escritura de constitución del préstamo; no es lo mismo esa escritura que la compraventa de la vivienda.
Ejemplo: si la factura de notaría de la escritura del préstamo fue de 600 €, la parte que normalmente se reclamaría sería de 300 €. Si los gastos de inscripción hipotecaria en el Registro fueron de 250 €, la reclamación podría alcanzar los 250 € completos. Son ejemplos; antes hay que comprobar las facturas y el contrato concreto.
¿Y las comisiones de apertura y los gastos de intermediación?
La comisión de apertura no es nula automáticamente. Debemos revisar cómo se informó de ella, su importe y las circunstancias de contratación. El Tribunal Supremo ha reiterado en 2025 que su validez depende del examen individual de cada caso.
También estudiamos los honorarios de intermediarios financieros, agencias o servicios vinculados a la concesión. Estos importes no forman parte, sin más, de los gastos hipotecarios que se devuelven al 100 % o al 50 %. Habrá que averiguar quién prestó el servicio, quién lo contrató y qué se cobró realmente. Lo mismo sucede con seguros, comisiones y otros conceptos.
Atención: para las hipotecas posteriores a junio de 2019 el reparto es diferente
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, con carácter general, el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, el Registro y la gestoría, mientras que el cliente paga la tasación y las copias notariales que solicite. Los impuestos se rigen por su normativa específica.
Por eso no es correcto prometer que toda factura de tasación se puede recuperar, ni que el 50 % de la notaría se aplica a cualquier hipoteca. Primero miramos cuándo se firmó y qué clase de gasto se abonó. Tampoco deben confundirse los gastos de formalización del préstamo con los de la compraventa.
Las facturas son muy importantes. ¿Y si las has perdido?
Si conservas las facturas, envíanoslas. Nos interesan especialmente las de notaría, gestoría, Registro de la Propiedad y tasación. También necesitamos una copia de la escritura del préstamo hipotecario y, si lo tienes, el justificante de la provisión de fondos y su liquidación.
¿El banco dice que ya no conserva esa documentación y tú tampoco la encuentras? No lo des por perdido todavía. La notaría que autorizó la escritura, o quien custodie actualmente su protocolo, puede facilitarte una copia si tienes derecho a solicitarla. Puedes consultar también con la gestoría que tramitó la hipoteca, el Registro de la Propiedad y la empresa tasadora para tratar de recuperar facturas o justificantes.
Conviene hacer una distinción: la notaría conserva la escritura en su protocolo, pero eso no garantiza que conserve todas las facturas emitidas por terceros. Si nos facilitas lo que tengas, te indicaremos qué documentos faltan y cómo intentar obtenerlos.
¿Cómo reclamamos? Primero al banco y, si hace falta, al juzgado
1. Reclamación extrajudicial
Analizamos la cláusula de gastos, calculamos lo que proceda reclamar y presentamos una reclamación documentada al banco. Solicitamos que reconozca el carácter abusivo de la cláusula, cuando corresponda, y que devuelva los importes indebidamente pagados. Podemos alcanzar un acuerdo sin ir a juicio.
La nulidad afecta a la cláusula abusiva, no significa que se anule toda la hipoteca. Tampoco es imprescindible que el banco otorgue una nueva escritura para que se produzca la devolución económica.
2. Vía judicial
Si el banco rechaza la reclamación o no ofrece una solución adecuada, valoramos la demanda para pedir la declaración judicial de nulidad de la cláusula y la restitución de las cantidades que correspondan, con los intereses procedentes.
La antigüedad del préstamo tampoco permite afirmar sin más que la reclamación haya prescrito. La acción de nulidad de una cláusula abusiva y la de devolución de cantidades tienen un tratamiento diferente; el inicio del plazo de restitución debe examinarse de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo.
Envíanos tu escritura y tus facturas. Te diremos qué se puede reclamar.
Escríbenos a clientes@stopusura.es y adjunta las facturas y la escritura que conserves. Si te faltan documentos, cuéntanoslo: estudiaremos cómo conseguirlos con tu autorización.
También puedes consultarnos por WhatsApp. Indícanos el banco, el año de firma y si la hipoteca sigue vigente o ya está cancelada.
En STOP USURA trabajamos estas reclamaciones a éxito y sin anticipos, conforme a las condiciones del encargo. Si vemos que una factura no es reclamable o que no hay fundamento suficiente, también te lo diremos.
Fuentes jurídicas
- Banco de España: reparto de los gastos hipotecarios antes y después de 2019.
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- Tribunal Supremo: control de las comisiones de apertura, junio de 2025.
Información general para préstamos hipotecarios con consumidores. Cada caso requiere estudiar su documentación, fecha, cláusulas y normativa aplicable.